> Ecobonus, sismabonus e ristrutturazioni - cosa prevede la Manovra
Online la nuova guida dell’Agenzia delle Entrate sull’agevolazione per le ristrutturazioni edilizie.
Cos’è il bonus ristrutturazioni
La Legge di Bilancio 2018 ha prorogato fino al 31 dicembre di quest’anno la detrazione al 50% per gli interventi di ristrutturazione edilizia, fino ad una spesa massima di 96mila euro.
Salvo che non intervenga una nuova proroga, dal 1° gennaio 2019 la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di 48.000 euro. La proroga è valida sia per i lavori sulle singole unità immobiliari che per la ristrutturazione delle parti comuni degli edifici condominiali.
Dal 2018 la Manovra ha introdotto l’obbligo di trasmettere all’ENEA le informazioni sui lavori effettuati, analogamente a quanto già previsto per il bonus per la riqualificazione energetica degli edifici (meglio noto come ecobonus). Questa nuova comunicazione è necessaria per monitorare e valutare il risparmio energetico conseguito con la realizzazione degli interventi di recupero edilizio.
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Interventi sulle singole unità abitative: chi può usufruirne...
Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. L’agevolazione spetta non soltanto ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese:
- proprietari o nudi proprietari;
- titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
- locatari o comodatari;
- soci di cooperative divise e indivise;
- imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;
- soggetti indicati all’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.
Hanno diritto alla detrazione, inoltre, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:
- il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado);
- il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge;
- il componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone delle stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili);
- il convivente more uxorio, non proprietario dell’immobile oggetto degli interventi né titolare di un contratto di comodato, per le spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2016.
In questi casi, ferme restando le altre condizioni, la detrazione spetta anche se le abilitazioni comunali sono intestate al proprietario dell’immobile.
Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita (compromesso), l’acquirente dell’immobile ha diritto all’agevolazione se:
- è stato immesso nel possesso dell’immobile;
- esegue gli interventi a proprio carico;
- è stato registrato il compromesso entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.
Dal 2018, le detrazioni per interventi di ristrutturazione edilizia (compresi quelli per l’adozione di misure antisismiche) possono essere usufruite anche dagli Istituti autonomi per le case popolari e dagli enti che hanno le stesse finalità sociali di tali istituti.
Le detrazioni spettano per gli interventi realizzati su immobili di loro proprietà, o gestiti per conto dei Comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica. Inoltre, possono usufruirne anche le cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.
… e quali interventi sono ammessi al bonus
I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta l’agevolazione fiscale sono:
- interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia;
- interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;
- i lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno all’abitazione) e alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi;
- interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi (per esempio, furto, aggressione, sequestro di persona e ogni altro reato la cui realizzazione comporti la lesione di diritti giuridicamente protetti);
- interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;
- interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia;
- interventi per l’adozione di misure antisismiche, con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica;
- interventi di bonifica dall’amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.
Interventi sui condomìni
Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà o dei diversi criteri applicabili ai sensi degli articoli 1123 e seguenti del codice civile.
Il beneficio compete con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministrazione del condominio. In tale ipotesi, la detrazione spetta al singolo condomino nel limite della quota a lui imputabile, a condizione che quest’ultima sia stata effettivamente versata al condominio entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi.
L’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risultano, tra le altre cose, l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino.
Gli interventi per i quali ogni condomino può richiedere la detrazione sono quelli di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro e risanamento conservativo e ristrutturazione edilizia.
L’agevolazione per box e posti auto
La detrazione spetta anche per l’acquisto di box e posti auto pertinenziali, per le spese relative alla loro realizzazione, e per la costruzione di autorimesse o posti auto, anche a proprietà comune, purché vi sia un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa.
Per gli acquisti contemporanei di casa e box con unico atto, la detrazione spetta limitatamente alle spese di realizzazione del box pertinenziale, il cui ammontare deve essere specificamente documentato.
Iva ridotta
Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile, inoltre, usufruire dell’aliquota ridotta in tema di imposta sul valore aggiunto; a seconda del tipo di intervento, l’agevolazione si applica sulle prestazioni dei servizi resi dall’impresa che esegue i lavori e, in alcuni casi, sulla cessione dei beni.
Sulle prestazioni di servizi relativi a interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, realizzati sulle unità immobiliari abitative, è prevista l’Iva ridotta al 10%.
Sui beni, invece, l’aliquota agevolata si applica solo se ceduti nell’ambito del contratto di appalto.
Tuttavia, quando l’appaltatore fornisce beni “di valore significativo” (ascensori e montacarichi, infissi esterni e interni, caldaie, video citofoni, apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria, sanitari e rubinetteria da bagni ed impianti di sicurezza), l’Iva ridotta si applica soltanto fino a concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore dei beni stessi. In pratica, l’aliquota del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi.
Bonus per immobili già ristrutturati
Anche quando si acquistano immobili a uso abitativo facenti parte di edifici interamente ristrutturati è prevista un’agevolazione fiscale.
Il beneficio spetta quando gli interventi di ristrutturazione hanno riguardato interi fabbricati e sono stati eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che, entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori, vendono o assegnano l’immobile.
Hanno diritto a fruire della detrazione, oltre al proprietario, anche il nudo proprietario e il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione). Nel caso di acquisto di nuda proprietà e di contestuale costituzione del diritto di usufrutto, occorre ripartire la detrazione in proporzione al valore dei due diritti reali.
Mutui per ristrutturare casa: la detrazione degli interessi passivi
L’agevolazione consiste in una detrazione dall’Irpef degli interessi passivi, e i relativi oneri accessori, pagati sui mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la ristrutturazione o la costruzione dell’abitazione principale.
In particolare, è possibile portare in detrazione il 19% degli interessi pagati, indicandone l’importo nella dichiarazione annuale dei redditi. L’importo massimo sul quale calcolare la detrazione è pari a 2.582,25 euro.
La detrazione spetta al contribuente che stipula il contratto di mutuo e che avrà il possesso dell’unità immobiliare, a titolo di proprietà o di altro diritto reale, e nella quale egli o i suoi familiari intendono dimorare abitualmente.
