Dopo i chiarimenti forniti ad inizio agosto dall’Agenzia delle entrate circa la possibilità di utilizzare il bonus prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile nel caso in cui un terremoto abbia reso inagibile il primo, ora sul tema interviene la Cassazione.

Bonus prima casa: i chiarimenti della Cassazione

La vicenda è quella di un contribuente, destinatario di due avvisi di liquidazione, a cui l’Agenza delle entrate aveva revocato le agevolazioni prima casa poiché, alla data di stipula dell’atto, era già proprietario di altro immobile ubicato nello stesso comune.

Nello specifico, l’amministrazione, appurata la titolarità di altra casa di abitazione, revocava le agevolazioni ed emetteva due avvisi di liquidazione per il recupero a tassazione delle ordinarie aliquote Iva e dell'imposta sostitutiva sulle operazioni di credito.

> Legge di Stabilità 2017 - tutte le novita' sugli sconti fiscali per la casa

I giudici hanno decretato l’illegittimità dell’avviso, poiché l'immobile di cui il ricorrente era già proprietario risultava “destinato a uso ufficio” – segnatamente, “studio professionale” – e “quindi l'acquisto di altro immobile, nello stesso comune, per uso abitativo, legittimamente poteva godere delle agevolazioni prima casa, atteso il fatto che la legge non si riferisce all'accatastamento dell'immobile acquistato, ma alla destinazione data all'immobile stesso”.

Il giudizio d’appello approda in Cassazione su ricorso dell’ufficio, che lamenta la violazione dell’articolo 1, tariffa allegata, parte 1, nota II-bis lettera b), poiché l'immobile in questione risultava “accatastato con categoria A2, immobile con destinazione d’uso abitativa”, ed era, tra l’altro, servito da utenze “per uso domestico”.

Muovendo dal dato normativo, i giudici accolgono le doglianze del Fisco, confermando la fondatezza del rilievo; nel caso di specie, è pacifico che al momento del rogito l’immobile già di proprietà del contribuente avesse una classificazione catastale abitativa (A/2), sicché non vi era ragione di annullare gli atti di liquidazione delle maggiori imposte dovute a seguito di decadenza dalle agevolazioni in questione.

Il contribuente, infatti, per poter beneficiare dello sconto fiscale, deve dichiarare:

• di avere la residenza nel territorio del comune ove è ubicato l’immobile da acquistare o di volerla stabilire entro diciotto mesi dall’acquisto;
• di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
• di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni.

Più in particolare, l’espressione “casa di abitazione”, utilizzata dal legislatore, ha carattere oggettivo, con conseguente necessità di attenersi, per il riconoscimento del beneficio fiscale, al parametro oggettivo della classificazione catastale dell’immobile, non rilevando il concreto utilizzo dello stesso o la situazione soggettiva del contribuente.

Nel caso specifico, l’immobile era accatastato con categoria A2 e destinato a uso ufficio; di qui, la legittima revoca dell’agevolazione e il recupero a tassazione delle ordinarie aliquote Iva e dell’ imposta sostitutiva sulle operazioni di credito.

> Cassazione: ordinanza 19255 del 2 agosto 2017

ANCE: guida fisco e casa

La fiscalità immobiliare ha subìto negli ultimi anni continui cambiamenti, tanto da rendere sempre più complicato, sia per l’investitore che per l’impresa, determinare l’esatto costo fiscale di un investimento immobiliare, elemento invece decisivo per qualsiasi scelta di allocazione del risparmio.

Tale considerazione vale non solo per operazioni complesse di sviluppo immobiliare, ma anche per singoli investimenti, in particolar modo nel comparto residenziale, spesso caratterizzati, paradossalmente, da informazioni scarse ed inesatte che possono rappresentare un vero e proprio ostacolo alle scelte di investimento.

Proprio con l’obiettivo di facilitare imprese ed investitori, sia in sede di compravendita che di locazione di abitazioni, l’ANCE pubblica un vademecum riepilogativo del regime fiscale applicabile, che si propone quale strumento operativo di semplice ed immediata consultazione.

Per la casa, vengono attualmente riconosciute una serie di agevolazioni fiscali connesse sia all’acquisto di immobili residenziali, nuovi o ristrutturati, sia al recupero ed alla riqualificazione delle abitazioni esistenti.

Si tratta, prevalentemente, di detrazioni d’imposta ai fini IRPEF, che operano “fino a capienza”, ovvero spettano al contribuente nei limiti dell’ammontare dell’imposta sul reddito dovuta nell’anno. La parte della quota annuale di detrazione spettante, che superi tale ammontare, non può essere in alcun modo recuperata.

L’unico incentivo che non opera come una detrazione è il bonus riconosciuto per l’acquisto di abitazioni in classe energetica A o B da destinare alla locazione (la cosiddetta Legge Scellier), che, a differenza degli altri incentivi, consiste in una deduzione dal reddito imponibile, ossia una riduzione dal reddito imponibile dichiarato dal contribuente nell’anno sul quale applicare poi le aliquote d’imposta. Salva la detrazione relativa agli interventi di recupero edilizio, che è riconosciuta a regime dal Testo Unico delle Imposte sul Reddito (TUIR), gli altri incentivi, invece, hanno carattere temporaneo, seppur oggetto di diverse e successive proroghe dei termini.  

> ANCE: guida fisco e casa